명도소송
부동산경매에서 부동산 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말합니다.
명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 명도소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없고 명도소송판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있습니다.
인도명령
매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속점유하고 있어 예상치 못한 손해를 보게 됐을 경우에 매수인이 법원에 신청해서 채무자·전소유자·점유자로부터 그 부동산을 회복하는 것을 말합니다.
그러나 대항력을 갖춘 임차인 등의 경우처럼 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 신청 할 수 없고 인도명령의 신청인은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이며 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당부동산을 매수인에게 인도해야합니다.
만약 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령을 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.
인도명령 신청절차
인도명령의 신청 -> 심리 및 심문 -> 인도명령의 결정 -> 송달 -> 인도집행의 신청 -> 인도집행의 일자지정 -> 인도집행의 실시
토지보상
손실보상금의 결정
토지 및 물건 등에 대한 보상가격은 기본조사를 바탕으로 작성된 토지조서 및 물건조서를 기초로 하여 [부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률]에 의거 공인된 2인의 감정평가업자(토지면적의 1/2이상의 토지소유자와 토지소유자 과반수의 동의를 얻은 경우 감정평가업자 1인 추가 가능)가 평가한 금액을 산술 평균한 금액
토지보상가격 = (비교표준지공시지가×시점수정×지역요인×개별요인×기타요인) × 토지면적(㎡)
손실보상의 종류
1. 토지
3개(또는 2개) 감정평가기관이 공시기준일 비교표준지 공시지가를 기준으로 가격시점 까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 평가대상토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.
토지평가는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않습니다.
2. 지장물
건축물 등의 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 이전의 난이도, 기타 가격형성상의 모든 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정 되고 이전이 현저히 곤란하거나 이전비가 취득가격을 초과한 경우에는 취득가격으로 평가한 금액으로 보상합니다.
수종, 수령, 수량이나 식수된 면적, 그 관리상태 등 모든 요인을 고려하여 이식으로 인한 손실을 평가한 금액으로 보상합니다.
※ 임야상의 소나무 및 잡목 등 자연수목은 토지보상액에 포함되므로 이식보상에서 제외됩니다.
3. 권리 등 기타보상
광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별로도 지불합니다. 국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고, 수확하기 전에 수용한 땅에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.
사업인정고시일 이전부터 일정한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로서, 관례법령에 의한 허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 본 사업시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(원칙: 3개월 이내)의 범위 내에서 휴업기간중의 영업손실액과 시설이전비 등을 평가한 금액으로 보상합니다.
폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당되는지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정 되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.
- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우
- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우
- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전 하는 것이 현저히 곤란하다고 시, 군, 구의 장이 인정하는 경우
4. 영업보상
공공사업 등의 시행으로 인한 토지나 건물의 매수 또는 수용으로 영업에 손실이 발생했을 때 영업이익과 시설의 이전 비용 등을 참작하여 지급하는 보상을 말합니다.
- 영업을 폐지하거나 휴업하여 생기는 영업 손실은 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상합니다.
- 농업의 손실은 농지의 단위면적당 소득 등을 참작하여 실제 경작자에게 보상합니다.(농지소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 농지소유자와 실제 경작자가 협의하는 바에 따라 보상합니다.).
- 휴직 또는 실직하는 근로자의 임금손실은 평균임금 등을 참작하여 보상합니다.
5. 농업보상
사업지구내에 편입된 농지에 대하여 도별 연간 농가평균농작물수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다. 허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상 대상이 되지 아니합니다. 농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의불성립시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.
- 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적법한 경작자를 의미
6. 축산보상
축산업 등은 영업손실보상을 준용(휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비)하여 보상하며, 기준마리수 이하인 경우에는 시설 및 가축이전비만 지급합니다.
- 축산법 제20조의 규정에 의하여 신고한 부화업 또는 종축업
- 기준마리수(닭 200마리, 토끼ㆍ오리 150마리, 개ㆍ돼지ㆍ염소 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 꿀벌 20군을 말함)이상의 가축을 기르는 경우
- 기준마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 가축별 기준 마리 수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1이상인 경우
7. 공익사업구역 밖의 보상(간접보상)
토지 및 지장물 등이 직접 공익사업의 용지에 편입은 되지 아니하나, 댐건설사업, 택지조성사업, 공업용지조성사업, 신도시개발사업 등으로 대상물건이 본래의 기능을 다할 수 없게 되는 경우에 그 소유자 등이 입은 손실을 보상합니다.
8. 이주대책
공익사업의 시행에 따라 “주거용 건축물”을 제공하여 생활의 기반을 상실한 자에게 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위해 마련한 제도입니다. 통상 이주대책대상자를 일정기준에 따라 이주자택지 공급, 주택특별 공급, 이주정착금 지급 등 3가지 방법으로 구분하여 시행합니다.
토지수용
특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 것을 말합니다. 토지수용은 공익사업의 시행을 위하여 부득이 둔 제도이나 수용대상 토지소유자의 재산권을 보장하기 위한 행정절차 등이 마련되어 있습니다. 따라서 토지수용은 개인재산권에 대한 소유권변동을 수반하게 되므로 반드시 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 "토지보상법" 이라 함) 등에서 정한 요건을 구비하고 그 절차를 거쳐야 합니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제1조(목적)
이 법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모함을 목적으로 합니다.
토지수용의 적용대상
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조(적용대상)
이 법은 사업시행자가 다음 각 호에 해당하는 토지,물건 및 권리를 취득 또는 사용하는 경우에 이를 적용합니다.
1. 토지 및 이에 관한 소유권외의 권리
2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요로 하는 입목, 건물 기타 토지에 정착한 물건 및 이에 관한 소유권외의 권리
3. 광업권ㆍ어업권 또는 물의 사용에 관한 권리
4. 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈에 관한 권리
토지수용이 가능한 공익사업의 대상
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조(공익사업)
이 법에 의하여 토지 등을 취득 또는 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 1에 해당하는 사업이어야 한다. <개정 2005.3.31>
1. 국방ㆍ군사에 관한 사업
2. 관계법률에 의하여 허가, 인가, 승인, 지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도, 도로, 공항, 항만, 주차장, 공영차고지, 화물터미널, 삭도, 궤도, 하천, 제방, 댐, 운하, 수도, 하수도, 하수종말처리, 폐수처리, 사방, 방풍, 방화, 방조(防潮), 방수, 저수지, 용배수로, 석유비축 및 송유,폐기물처리, 전기, 전기통신, 방송, 가스 및 기상관측에 관한 사업
3. 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사, 공장, 연구소, 시험소, 보건 또는 문화시설, 공원, 수목원, 광장, 운동장, 시장, 묘지, 화장장, 도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
4. 관계법률에 의하여 허가, 인가, 승인, 지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교, 도서관, 박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업
5. 국가, 지방자치단체, 정부투자기관, 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업
6. 제1호 내지 제5호의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료적치장 그 밖의 부속 시설에 관한 사업
7. 그 밖에 다른 법률에 의하여 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업
기타 개별법률에 수용이 가능하도록 정해진 공익사업
1. 도시계획시설사업(국토의계획 및 이용에관한법률 제95조)
2. 주택건설사업(주택건설촉진법 제34조)
3. 택지개발사업(택지개발촉진법 제12조)
4. 하천사업(하천법 제76조)
5. 전원개발사업(전원개발에관한특례법 제6조)
6. 학교시설사업(학교시설사업촉진법 제10조)
7. 산업단지개발사업(산업입지및개발에관한법률 제22조)
8. 관광지조성사업(관광진흥법 제58조)
9. 철도사업(도시철도법 제5조)
10. 도시개발사업(도시개발법 제21조)
11. 도로사업(도로법 제49조의2) 등
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